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Ratings - Sicherheit für Anleger und Vertrieb.

Wer ein Restaurant besucht, das mit Michelinsternen und Gault-Millau-Kochmützen ausgezeichnet wurde, kann sich in aller Regel darauf verlassen, dass ihm ein Gourmet-Menü serviert wird. Ähnliche Auszeichnungen gibt es auch für Qualität und die Performance von Anlageprodukten. Ratings funktionieren dabei als Wegweiser gerade noch nicht breit bekannten Assetklassen, wie z.B. Immobilien-Handelsfonds, die im breiten Publikum noch nicht den ihnen zustehenden Bekanntheitsgrad besitzen.

Das Prinzip von Immobilien-Handelsfonds beruht auf dem günstigen Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus Sondersituationen, oftmals weit unter dem üblichen Verkehrswert. Anschließend erfolgt eine Optimierung der Vermietungssituation, die Beseitigung etwaiger geringfügiger Leerstände, möglicherweise auch optische Verschönerungen oder eine behutsame Sanierung wo erforderlich zur Steigerung des Marktwertes und Vermietungspotenziales, danach ein möglichst gewinnbringender Verkauf in möglichst kurzer Zeit. Die Fairvesta – Unternehmensgruppe ist in diesem Bereich ein spezialisierter Player mit einem Platzierungsvolumen von insgesamt über 100 Mio. € bezogen auf die letzten 5 Jahre, und eines der wenigen Unternehmen dass sich regelmäßig Ratings unterzieht.

Ratings, so wie sie an den einzelnen Unternehmen der Fairvesta vollzogen wurden, berücksichtigen zusätzlich zu der quantitativen Analyse der Jahresabschlussdaten insbesondere die qualitativen Kriterien wie z.B. Markt und Produkte, Management und Leistungsträger sowie Prozesse. Die zukünftigen Potenziale der Unternehmen, ihres Marktumfeldes und die Fähigleiten des Managements gehen stärker in das Ergebnis ein, als die Vergangenheitsdaten, da Ratings zukunftsgerichtet sind. Die Rating-Analyse wird im Team mit zertifizierten und langjährig erfahrenen Branchen- und Finanzanalysten erarbeitet.

Die Münchner R&S Rating Service AG, einer der deutschen Marktführer für Mittelstands-Ratings, hatt bereits im vergangenen Jahr sämtliche Fondsbeteiligungen der Tübinger fairvesta bewertet und war hier zu einem BBBf + Urteil gelangt. Im Rahmen einer Nachbewertung wurden nun alle bislang angeschafften und teilweise wieder veräußerten Immobilien der einzelnen fairvesta – Unternehmen sowie die Performance im Hinblick auf Wertsteigerungspotenzial und Mieterträge begutachtet.

Aus dem Rating-Bericht der R&S Rating Services AG über die Unternehmen der Fairvesta–Unternehmensgruppe: „fairvesta kauft Immobilien aus Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen. Die Ergebnisse der Bewirtschaftung und die ersten Verkäufe zeigen, dass das Konzept der fairvesta für die Anleger aufgeht und die prospektierte Performance erreicht und sogar übertroffen wird“, meint Hans Loges, Vorstand der R&S Rating Services AG. Dieses Konzept lautet: mindestens 10 Prozent Mietrendite und Kaufpreise mindestens 30 Prozent unter Verkehrswert sowie Verkauf nach maximal drei Jahren Die führende mittelständische Ratingagentur hat daher der fairvesta vierte und fünfte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG ein A-Rating ausgestellt – eine Beurteilung, die R&S Rating Services bislang nur wenige Male vergeben hat.

Eine umfassende Beurteilung und ein daraus abgeleitetes unabhängiges Urteil ist für den Anleger, der erwägt einem Unternehmen seine Ersparnisse zur Mehrung anzuvertrauen, sehr wichtig. So ist es ihm auf der Grundlage eines Ratings oder einer umfassenden Analyse möglich, die Prognosen und Renditeaussichten einer Anlageform in ein realistisches Licht zu rücken. Dies gilt im besonderen für zukunftsgerichtete Anlageformen, die eine wesentlich höhere Rendite als z.B. reines Festgeld aufweisen, womit systemisch aber auch eine grundsätzlich höheres Risiko einhergeht. Genau in diesem Punkt, in der realistischen Chancen-Risikoabwägung, sind Ratings hilfreich:

So liefert der Ratingbericht der R&S Rating Service AG zur Fairvesta dem potenziellen Anleger wertvolle Hinweise zur aktuellen Situation der Unternehmen, gerade weil sie von einer unabhängigen Stelle kommen, die das Unternehmen über mehrere Wochen vollständig durchleuchten konnte. Aus dem Bericht: „Besonders eindrucksvoll ist die in den Geschäftsberichten ausgewiesene Performance, die z. B. fairvesta zweite bei durchschnittlich 51 Prozent ohne und 62 Prozent mit Berücksichtigung von Verlustzuweisungen bzw. bei fairvesta dritte 46 und 62 Prozent beträgt. Diese Informationen werden auch den Anlegern gegenüber sehr offen kommuniziert“.

Auch die Fähigkeiten des Managements eines Unternehmens werden von der Rating Services AG einer strengen Prüfung unterzogen. „Die nachgewiesenen Anlageerfolge in Immobilienprojekte zeigen zudem“ - so der Bericht zur fairvesta -, „dass das Management nachweislich die vorgesehenen Zahlen in der Objektbeschaffung aufgrund jahrzehntelanger Erfahrung erreichen bzw. übertreffen können.“ „Auch die Ergebnisse bei der Bewirtschaftung und der Realisierung der bisher getätigten Verkäufe bestätigen die Marktzugänge“, so die Rating Services AG. Dabei betrug die bisherige durchschnittliche Performance über alle Objekte der fairvesta - Unternehmensgruppe 12,7 Prozent Mietrendite p.a. bezogen auf die Gesamtgestehungskosten, also inklusive aller Nebenkosten bei.

Ratings, die insbesondere die vorhandene Leistungsbilanz eines Fondsinitiators bestätigen, sind nicht nur für den Anleger, sondern auch im Vertrieb eine wichtige Sache, denn sie reduzieren das Haftungsrisiko und garantieren Verkaufsargumente. Abschließend ist anzumerken dass die Landschaft der Anlageprodukte von einem regelmäßigen Rating aller angebotenen Produkte profitieren könnte.

Tobias Albrecht
fairmann[at]live.com

Veröffentlicht am: 10.12.2007 um 17:29:06 von talbrecht

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